Jurisprud�ncias Jurídico
Lei do Inquilinato

Índice

Dispõe sobre as Locações dos Imóveis Urbanos e os Procedimentos a Elas Pertinentes.

TÍTULO I - Da Locação (artigos 1 a 57)

CAPÍTULO I Disposições Gerais (artigos 1 a 45)

CAPÍTULO II Das Disposições Especiais (artigos 46 a 57)

TíTULO II Dos Procedimentos (artigos 58 a 75)

TÍTULO III - Das Disposições Finais e Transitórias



SEÇÃO I -> Da Locação em Geral

Art. 1 - A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta Lei. Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:

a) as locações: 1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; 2. de vagas aut�nomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; 3. de espaços destinados a publicidade; 4. em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usu�rios e como tais sejam autorizados a funcionar.

b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

Art. 2 - Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou.

Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem-se locatários ou sublocatários.

Art. 3 - O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.

Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estarã obrigado a observar o prazo excedente.

Art. 4 - Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderã o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderã devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Parágrafo único. O locatário ficarã dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou publico, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Art. 5 - Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel.

Art. 6 - O locatário poderã denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

Parágrafo único. Na aus�ncia do aviso, o locador poderã exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.

Art. 7 - Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderã ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescéncia escrita do nu-proprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.

Parágrafo único. A denúncia deverã ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Art. 8 - Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderã denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto a matrícula do imóvel.

� 1 - Idêntico direito terã o promissório-comprador e o promissório-cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

� 2 - A denúncia deverã ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Art. 9 - A locação também poderã ser desfeita:

I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Art. 10 - Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros.

Art. 11 - Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:

I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente oã o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do "de cujus", desde que residentes no imóvel;

II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.

Art. 12 - Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirã automaticamente com o cônjuge ouã companheiro que permanecer no imóvel.

Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terã o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta Lei.

Art. 13 - A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

� 1 - Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.

� 2 - Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terã o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.

SEÇÃO II -> Das Sublocações

Art. 14 - Aplicam-se às sublocações, no que couber, as disposições relativas as locações.

Art. 15 - Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem-se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.

Art. 16 - O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.

SEÇÃO III -> Do aluguel

Art. 17 - É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação a variação cambial ou ao salário mínimo.

Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observados os critérios de reajustes previstos na legislação específica.

Art. 18 - É licito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Art. 19 - Não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao pre�o do mercado.

Art. 20 - Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderã exigir o pagamento antecipado do aluguel.

Art. 21 - O aluguel da sublocação não poderã exceder o da locação, nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos alugueis não poderã ser superior ao dobro do valor da locação.

Parágrafo único. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel ate os limites nele estabelecidos.

SEÇÃO IV -> Dos Deveres do Locador

Art. 22 - O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores a locação;

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos as parcelas que estejam sendo exigidas;

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acr�scimos que interessem a estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poãos de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao inicio da locação;

e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

Art. 23 - O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exig�veis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II - servir-se do imóvel para uso convencionado ou presumido, compatével com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo traté-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio ou por escrito do locador;

VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade publica, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de forca, luz e gás, água e esgoto;

IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatério, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII - pagar as despesas ordin�rias de condomínio.

� 1 - Por despesas ordin�rias de condomínio se entendem as necessárias a administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e forca das �reas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidr�ulicos, el�tricos, mec�nicos e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados a pratica de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletr�nico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações el�tricas e hidr�ulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a per�odo anterior ao inicio da locação;

i) reposi��o do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas al�neas anteriores, salvo se referentes a per�odo anterior ao inicio da locação.

� 2 - O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no par�grafo anterior, desde que comprovados a previsão or�ament�ria e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

� 3 - No edifício constitu�do por unidades imobiliárias aut�nomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no � 1 deste artigo, desde que comprovadas.

Art. 24 - Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar, os locatários ou sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e encargos se a constru��o for considerada em condições prec�rias pelo Poder Publico.

� 1 - O levantamento dos dep�sitos somente será deferido com a comunicação, pela autoridade p�blica, da regularização do imóvel.

� 2 - Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estar�o desobrigados do aluguel durante a execu��o das obras necessárias a regularização.

� 3 - Os dep�sitos efetuados em ju�zo pelos locatários ou sublocatários poderão ser levantados, mediante ordem judicial, para realização das obras ou serviços necessários a regularização do imóvel.

Art. 25 - Atribu�da ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordin�rias de condomínio, o locador poderã cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.

Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencer�o as vantagens da� advindas, salvo se o locatário reembols�-lo integralmente.

Art. 26 - Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário � obrigado a consenti-los.

Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terã direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao per�odo excedente; se mais de trinta dias, poderã resilir o contrato.

SEÇÃO V -> Do Direito de Preferência

Art. 27 - No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ci�ncia inequ�voca.

Parágrafo único. A comunicação deverã conter todas as condições do negócio e, em especial, o pre�o, a forma de pagamento, a exist�ncia de �nus reais, bem como o local e hor�rio em que pode ser examinada a documentação pertinente.

Art. 28 - O direito de preferência do locatário caducar� se não manifestada, de maneira inequ�voca, sua aceitação integral a proposta, no prazo de trinta dias.

Art. 29 - Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desist�ncia do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos preju�zos ocasionados, inclusive lucros cessantes.

Art. 30 - Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caber� a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem v�rios os sublocatários, a preferência caber� a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um s� for o interessado.

Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caber� a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.

Art. 31 - Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidir� sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.

Art. 32 - O direito de preferência não alcan�a os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

Art. 33 - O locatário preterido no seu direito de preferência poderã reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o pre�o e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cart�rio de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto a matricula do imóvel.

Parágrafo único. A averbação far-se-� a vista de qualquer das vias do contrato de locação, desde que subscrito também por duas testemunhas.

Art. 34 - Havendo condomínio no imóvel, a preferência do cond�mino terã prioridade sobre a do locatário.

SEÇÃO VI -> Das Benfeitorias

Art. 35 - Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as �teis, desde que autorizadas, serão indeniz�veis e permitem o exerc�cio do direito de reten��o.

Art. 36 - As benfeitorias voluptu�rias não serão indeniz�veis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a subst�ncia do imóvel.

SEÇÃO VII -> Das Garantias Locatícias

Art. 37 - No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I - cau��o;

II - fiança;

III - seguro de fiança locatécia.

Parágrafo único. � vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Art. 38 - A cau��o poderã ser em bens m�veis ou imóveis.

� 1 - A cau��o em bens m�veis devera ser registrada em Cart�rio de Títulos e Documentos; a em bens imóveis devera ser averbada a margem da respectiva matricula.

� 2 - A cau��o em dinheiro, que não poderã exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupan�a, autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benef�cio do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasi�o do levantamento da soma respectiva.

� 3 - A cau��o em títulos e ações devera ser substitu�da, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, fal�ncia ou liquidação das sociedades emissoras.

Art. 39 - Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende ate a efetiva devolução do imóvel.

Art. 40 - O locador poderã exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

I - morte do fiador;

II - aus�ncia, interdi��o, fal�ncia ou insolv�ncia do fiador, declaradas judicialmente;

III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudan�a de residência sem comunicação ao locador;

IV - exoneração do fiador;

V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;

VI - desaparecimento dos bens m�veis;

VII - desapropriação ou alienação do imóvel.

Art. 41 - O seguro de fiança locatécia abranger� a totalidade das obrigações do locatário.

Art. 42 - Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderã exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

SEÇÃO VIII -> Das Penalidades Criminais

Art. 43 - Constitui contraven��o penal, pun�vel com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do �ltimo aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:

I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor al�m do aluguel e encargos permitidos;

II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;

III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.

Art. 44 - Constitui crime de ação p�blica, pun�vel com deten��o de três meses a um ano, que poderã ser substitu�da pela prestação de serviços a comunidade:

I - recusar-se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;

II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de us�-lo para o fim declarado ou, usando-o, não o fizer pelo prazo mínimo de um ano;

III - não iniciar o proprietário, promissório-comprador ou promissório-cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demoli��o ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega;

IV - executar o despejo com inobserv�ncia do disposto no � 2 do art. 65.

Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderã o prejudicado reclamar em processo pr�prio, multa equivalente a um mínimo de doze e um m�ximo de vinte e quatro meses do valor do �ltimo aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.

SEÇÃO IX -> Das Nulidades

Art. 45 - São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente Lei, notadamente as que pro�bam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito a renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuni�rias para tanto.

SEÇÃO I -> Da Locação Residencial

Art. 46 - Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolu��o do contrato ocorrer� findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

� 1 - Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-� prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

� 2 - Ocorrendo a prorrogação, o locador poderã denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Art. 47 - Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I - nos casos do Art. 9;

II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;

III - se for pedido para uso pr�prio, de seu cônjuge ou companheirã, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheirã, de imóvel residencial pr�prio;

IV - se for pedido para demoli��o e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a �rea constru�da em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinq�enta por cento;

V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

� 1 - Na hipótese do inciso III, a necessidade deverã ser judicialmente demonstrada, se:

a) o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, j� tiver retomado o imóvel anteriormente;

b) o ascendente ou descendente, benefici�rio da retomada, residir em imóvel pr�prio.

� 2 - Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverã comprovar ser proprietário, promissório-comprador ou promissório cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto � matrícula do mesmo.

SEÇÃO II -> Da Locação p/ Temporada

Art. 48 - Considera-se locação para temporada aquela destinada a residência tempor�ria do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de sa�de, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram t�o somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constar� do Contrato, obrigatoriamente, a descrição dos m�veis e utens�lios que o guarne�am, bem como o estado em que se encontram.

Art. 49 - O locador poderã receber de uma s� vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender �s demais obrigações do contrato.

Art. 50 - Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir-se-� prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exig�vel o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.

Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderã denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.

SEÇÃO III -> Da Locação não Residencial

Art. 51 - Nas locações de imóveis destinados ao com�rcio, o locatário terã direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu com�rcio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

� 1 - O direito assegurado neste artigo poderã ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderã ser exercido pelo sublocatário.

� 2 - Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faca parte e que a esta passe a pertencer o fundo de com�rcio, o direito a renovação poderã ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

� 3 - Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos s�cios, o s�cio sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

� 4 - O direito a renovação do contrato estende-se as locações celebradas por industrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constitu�das, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

� 5 - Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no m�ximo, até seis meses, no mínimo, anteriores a data da finalização do prazo do contrato em vigor.

Art. 52 - O locador não estar� obrigado a renovar o contrato se:

I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II - o imóvel vier a ser utilizado por ele pr�prio ou para transferência de fundo de com�rcio existente h� mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendentã ou descendente.

� 1 - Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderã ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de com�rcio, com as instalações e pertences.

� 2 - Nas locações de espaços em "shopping centers", o locador não poderã recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.

� 3 - O locatário terã direito a indenização para ressarcimento dos preju�zos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com a mudan�a, perda do lugar e desvalorização do fundo de com�rcio, se a renovação não ocorrer em raz�o de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanit�rias oficiais, asilos, estabelecimentos de sa�de e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderã ser rescindido: � Artigo, "caput", com redação dada pela Lei numero 9.256, de 09/01/1996 (DOU de 10/01/1996, em vigor desde a publicação).

I - nas hipóteses do art. 9;

II - se o proprietário, promissório-comprador ou promissório cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com titulo registrado, que haja quitado o pre�o da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demoli��o, edificação licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinq�enta por cento da �rea útil.

Art. 54 - Nas relações entre lojistas e empreendedores de "shopping center", prevalecer�o as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

� 1 - O empreendedor não poderã cobrar do locatário em "shopping center":

a) as despesas referidas nas al�neas "a", "b" e "d" do parágrafo único do art. 22;

b) as despesas com obras ou substitui��es de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.

� 2 - As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em or�amento, salvo casos de urg�ncia ou forca maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.

Art. 55 - Considera-se locação não residencial quando o locatário for pessoa jur�dica e o imóvel destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, s�cios, gerentes, executivos ou empregados.

Art. 56 - Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-� prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

Art. 57 - O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.

Cap. I -> Das Disposições Gerais

Art. 58 - Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acess�rio da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar-se-� o seguinte:

I - os processos tramitam durante as f�rias forenses e não se suspendem pela superveni�ncia delas;

II - � competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;

III - o valor da causa corresponder� a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasi�o do ajuizamento;

IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far-se-� mediante correspond�ncia com aviso de recebimento, ou, tratando-se de pessoa jur�dica ou firma individual, também mediante telex ou fac-s�mile, ou, ainda, sendo necess�rio, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil;

V - os recursos interpostos contra as senten�as terão efeito somente devolutivo.

Cap. II -> Das Ações de Despejo

Art. 59 - Com as modificações constantes deste CapÍtulo, as ações de despejo terão o rito ordin�rio.

� 1 - Conceder-se-� liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audi�ncia da parte contr�ria e desde que prestada a cau��o no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I - o descumprimento do mútuo acordo ( Art. 9, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contada da assinatura do instrumento;

II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audi�ncia previa;

III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legitimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

� 2 - Qualquer que seja o fundamento de ação far-se-� ci�ncia do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.

Art. 60 - Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art. 9, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53, a peti��o inicial deverã ser instru�da com prova de propriedade do imóvel ou do compromisso registrado.

Art. 61 - Nas ações fundadas no � 2 do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se o locatário, no prazo da contestação, manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel, o juiz acolher� o pedido fixando prazo de seis meses para a desocupação, contados da citação, impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honor�rios advocatécios de vinte por cento sobre o valor dado a causa. Se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado, o r�u ficara isento dessa responsabilidade; caso contrário, será expedido mandado de despejo.

Art. 62 - Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar-se-� o seguinte:

I - o pedido de rescisão da locação poderã ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, c�lculo discriminado do valor do d�bito;

II - o locatário poderã evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da contestação, autorização para o pagamento do d�bito atualizado, independentemente de c�lculo e mediante deposito judicial, inclu�dos: a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem ate a sua efetivação; b) as multas ou penalidades contratuais, quando exig�veis; c) os juros de mora; d) as custas e os honor�rios do advogado do locador, fixadas em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa.

III - autorizada a emenda da mora e efetuado o deposito judicial até quinze dias após a intimação do deferimento, se o locador alegar que a oferta não � integral, justificando a diferen�a, o locatário poderã complementar o dep�sito no prazo de dez dias, contados da ci�ncia dessa manifestação;

IV - não sendo complementado o dep�sito, o pedido de rescisão prosseguirã pela diferen�a, podendo o locador levantar a quantia depositada;

V - os aluguéis que forem vencendo ate a senten�a deverão ser depositados a disposição do ju�zo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levant�-los desde que incontroversos;

VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execu��o desta pode ter inicio antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Parágrafo único. Não se admitir� a emenda da mora se o locatário j� houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores a propositura da ação.

Art. 63 - Julgada procedente a ação de despejo, o juiz fixar� prazo de trinta dias para a desocupação volunt�ria, ressalvado o disposto nos par�grafos seguintes.

� 1 - O prazo será de quinze dias se: a) entre a citação e a senten�a de primeira instancia houverem decorrido mais de quatro meses; ou b) o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do art. 9 ou no � 2 do art. 46.

� 2 - Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Publico, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o m�ximo de um ano, o juiz dispor�, de modo que a desocupação coincida com o per�odo de f�rias escolares.

� 3 - Tratando-se de hospitais, reparti��es públicas, unidades sanit�rias oficiais, asilos e estabelecimentos de sa�de e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do Art. 9 ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso em que entre a citação e a senten�a de primeira inst�ncia houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses. �� 3 com redação dada pela Lei n�mero 9.256, de 09/01/1996 (DOU de 10/01/1996, em vigor desde a publicação).

� 4 - A senten�a que decretar o despejo fixar� o valor da cau��o para o caso de ser executada provisoriamente.

Art. 64 - Salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9, a execu��o provis�ria do despejo depender� de cau��o não inferior a doze meses e nem superior a dezoito meses do aluguel, atualizado até a data do deposito da cau��o.

� 1 - A cau��o poderã ser real ou fidejuss�ria e será prestada nos autos da execu��o provis�ria.

� 2 - Ocorrendo a reforma da senten�a ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da cau��o reverterã em favor do r�u, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação pr�pria, a diferen�a pelo que a exceder.

Art. 65 - Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necess�rio com emprego de for�a, inclusive arrombamento.

� 1 - Os m�veis e utens�lios serão entregues � guarda de deposit�rios, se não os quiser retirar o despejado.

� 2 - O despejo não poderã ser executado até o trigásimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendentã, descendente ou irm�o de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.

Art. 66 - Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderã imitir-se na posse do imóvel.

Cap. III -> Da Ação de Consignação

Art. 67 - Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação mediante consignação, será observado o seguinte:

I - a peti��o inicial, alem dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Código de Processo Civil, devera especificar os aluguéis e acessórios da locação com indicação dos respectivos valores;

II - determinada a citação do r�u, o autor será intimado a, no prazo de vinte e quatro horas, efetuar o dep�sito judicial da importância indicada na peti��o inicial, sob pena deve ser extinto o processo;

III - o pedido envolver� a quitação das obrigações que vencerem durante a tramitação do feito e até ser prolatada a senten�a de primeira instancia, devendo o autor promover os dep�sitos nos respectivos vencimentos;

IV - não sendo oferecida a contestação, ou se o locador receber os valores depositados, o juiz acolher� o pedido, declarando quitadas as obrigações, condenando o r�u ao pagamento das custas e honor�rios de vinte por cento do valor dos dep�sitos;

V - a contestação do locador, al�m da defesa de direito que possa caber, ficarã adstrita, quanto a matéria de fato, a: a) não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida; b) ter sido justa a recusa; c) não ter sido efetuado o dep�sito no prazo ou no lugar do pagamento; d) não ter sido o dep�sito integral.

VI - al�m de contestar, o r�u poderã, em reconvenção, pedir o despejo e a cobrança dos valores objeto da consignatéria ou da diferen�a do dep�sito inicial, na hipótese de ter sido alegado não ser o mesmo integral;

VII - o autor poderã complementar o dep�sito inicial, no prazo de cinco dias contados da ci�ncia do oferecimento da resposta, com acr�scimo de dez por cento sobre o valor da diferen�a. Se tal ocorrer, o juiz declarar� quitadas as obrigações, elidindo a rescisão da locação, mas impor� ao autor-reconvindo a responsabilidade pelas custas e honor�rios advocatécios de vinte por cento sobre o valor dos dep�sitos;

VIII - havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatéria, a execu��o desta somente poderã ter início após obtida a desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Parágrafo único. O r�u poderã levantar a qualquer momento as importâncias depositadas sobre as quais não penda controv�rsia.

Cap. IV -> Da Ação Revisional

Art. 68 - Na ação revisional de aluguel, que terã o rito sumar�ssimo, observar-se-� o seguinte:

I - al�m dos requisitos exigidos pelos artigos 276 e 282 do Código de Processo Civil, a peti��o inicial deverã indicar o valor do aluguel cuja fixação e pretendida;

II - ao designar a audi�ncia de instru��o e julgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixar� o aluguel provis�rio, não excedente a oitenta por cento do pedido, que será devido desde a citação;

III - sem preju�zo da contestação e até a audi�ncia, o r�u poderã pedir seja revisto o aluguel provis�rio, fornecendo os elementos para tanto;

IV - na audi�ncia de instru��o e julgamento, apresentada a contestação, que deverã conter contraproposta se houver discord�ncia quanto ao valor pretendido, o juiz tentar� a conciliação e, não sendo esta poss�vel, suspendera o ato para a realização de per�cia, se necess�ria, designando, desde logo, audi�ncia em continuação.

� 1 - Não caber� ação revisional na pend�ncia de prazo para desocupação do imóvel (artigos 46, � 2 e 57), ou quando tenha sido este estipulado amig�vel ou judicialmente.

� 2 - No curso da ação de revisão, o aluguel provis�rio será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.

Art. 69 - O aluguel fixado na senten�a retroage a citação, e as diferen�as devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provis�rios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exig�veis a partir do tr�nsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.

� 1 - Se pedido pelo locador, ou sublocador, a senten�a poderã estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.

� 2 - A execu��o das diferen�as será feita nos autos da ação de revisão.

Art. 70 - Na ação de revisão do aluguel, o juiz poderã homologar acordo de desocupação, que será executado mediante a expedi��o de mandado de despejo.

Cap. V -> Da Ação Renovatória

Art. 71 - Alem dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a peti��o inicial da ação renovatória devera ser instru�da com: I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel cujo pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V - indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, n�mero de sua inscri��o no Minist�rio da Economia, Fazenda e Planejamento, endere�o e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o n�mero da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira;

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, sã casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título opon�vel ao proprietário.

Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originaria ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficarã diretamente obrigado a renovação.

Art. 72 - A contestação do locador, al�m da defesa de direito que possa caber, ficarã adstrita, quanto � matéria de fato, ao seguinte:

I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta Lei;

II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na �poca da renovação, exclu�da a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;

IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).

� 1 - No caso do inciso II, o locador deverã apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatéveis com o valor locativo real e atual do imóvel.

� 2 - No caso do inciso III, o locador deverã juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderã ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderã, em replica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.

� 3 - No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverã trazer prova da determinação do Poder Público ou relatério pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrer� o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.

� 4 - Na contestação, o locador, ou sublocador, poderã pedir, ainda, a fixação de aluguel provis�rio, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos h�beis para aferição do justo valor do aluguel.

� 5 - Se pedido pelo locador, ou sublocador, a senten�a poderã estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.

Art. 73 - Renovada a locação, as diferen�as dos aluguéis vencidos serão executadas nos pr�prios autos da ação e pagas de uma s� vez.

Art. 74 - Não sendo renovada a locação, o Juiz fixar� o prazo de até seis meses após o transito em julgado da senten�a para desocupação, se houver pedido na contestação.

Art. 75 - Na hipótese do inciso III do art. 72, a senten�a fixar� desde logo a indenização devida ao locatário em conseq��ncia da não prorrogação da locação, solidariamente devida pelo locador e o proponente.

Disposições Finais e Transitórias

Art. 76 - Não se aplicam as disposições desta Lei aos processos em curso.

Art. 77 - Todas as locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente � vigência desta Lei serão automaticamente prorrogadas por tempo indeterminado, ao término do prazo ajustado no contrato.

Art. 78 - As locações residenciais que tenham sido celebrados anteriormente � vigência desta Lei e que j� vigorem ou venham a vigorar por prazo indeterminado, poderão ser denunciadas pelo locador, concedido o prazo de doze meses para a desocupação.

Parágrafo único. Na hipótese de ter havido revisão judicial ou amig�vel do aluguel, atingindo o pre�o do mercado, a denúncia somente poderã ser exercitada após vinte e quatro meses da data da revisão, se esta ocorreu nos doze meses anteriores a data da vigência desta Lei.

Art. 79 - No que for omissa esta Lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil.

Art. 80 - Para os fins do inciso I do art. 98 da Constituição Federal, as ações de despejo poderão ser consideradas como causas c�veis de menor complexidade.

Art. 81 - O inciso II do art. 167 e o art. 169 da Lei numero 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passam a vigorar com as seguintes alterações: � Alteração j� processada na Lei modificada.

Art. 82 - O Art. 3 da Lei numero 8.009, de 29 de marco de 1990, passa a vigorar acrescido do seguinte inciso VII: � Alteração j� processada na Lei modificada.

Art. 83 - Ao art. 24 da Lei numero 4.591, de 16 de dezembro de 1964, fica acrescido o seguinte � 4: " Art. 24 (...) � 4 - Nas decis�es da Assembl�ia que envolvam despesas ordin�rias do condomínio, o locatário poderã votar, caso o cond�mino-locador a ela não compare�a".

Art. 84 - Reputam-se v�lidos os registros dos contratos de locação dos imóveis, realizados até a data da vigência desta Lei.

Art. 85 - Nas locações residenciais, � livre a convenção do aluguel quanto a pre�o, periodicidade e indexador de reajustamento, vedada a vinculação � variação do salário mínimo, variação cambial e moeda estrangeira:

I - dos imóveis novos com habite-se concedido a partir da entrada em vigor desta Lei;

II - dos demais imóveis não enquadrados no inciso anterior, em relação aos contratos celebrados, após cinco anos de entrada em vigor desta Lei.

Art. 86 - O Art. 8 da Lei n�mero 4.380, de 21 de agosto de 1964 passa a vigorar com a seguinte redação: " Art. 8 - O sistema financeiro da habitação, destinado a facilitar e promover a constru��o e a aquisi��o da casa pr�pria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população, será integrado".

Art. 87 - (Vetado).

Art. 88 - (Vetado).

Art. 89 - Esta Lei entrar� em vigor sessenta dias após seu publicação.

Art. 90 - Revogam-se as disposições em contrário, especialmente:

I - o Decreto n�mero 24.150, de 20 de abril de 1934;

II - a Lei n�mero 6.239, de 19 de setembro de 1975;

III - a Lei n�mero 6.649, de 16 de maio de 1979;

IV - a Lei n�mero 6.698, de 15 de outubro de 1979;

V - a Lei n�mero 7.355, de 31 de agosto de 1985;

VI - a Lei n�mero 7.538, de 24 de setembro de 1986;

VII - a Lei n�mero 7.612, de 9 de julho de 1987;

e VIII - a Lei n�mero 8.157, de 3 de janeiro de 1991.


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