Jurisprudências Jurídico
Condomínio Fechado

Divisão das despesas

"COBRANÇA DE TAXA POR ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS DE LOTEAMENTO URBANO. RECUSA DE PAGAMENTO POR QUEM NÃO QUER SER ASSOCIADO. POSSIBILIDADE. Inexistindo condomínio em sua configuração jurídica, admite-se que a associação formada com a instituição do loteamento, possa cobrar dos adquirentes dos lotes, a contribuição relativa aos serviços de segurança e conservação de benfeitorias de uso comum, desde que nas escrituras de aquisição dos imóveis conste a obrigatoriedade da participação na associação. A adesão ocorre com o negócio jurídico da compra e venda, condicionado a essa aceitação. Dessa forma, o adquirente já sabe que tem de suportar esse ônus, e ao comprar o lote, manifesta a sua vontade positivamente, no sentido da participação associativa. Mas se o loteamento já estava de há muito estabelecido, os titulares dos lotes não podem ser constrangidos ao pagamento da taxa, visto ser inconstitucional a participação compulsória em associação, ainda que esta seja destinada a prestar serviços que direta ou indiretamente os beneficiem. No caso dos autos, os próprios estatutos prevêem que aqueles que desejem integrar a sociedade, manifestem a sua vontade, mediante termo de adesão. Inexiste lei obrigando ao pagamento dessa contribuição, em face da derrogação do D.L. nº 271/67 pela Lei 6.766/1979, que disciplinou, totalmente, a matéria relativa aos loteamentos urbanos, não sendo assim possível invocar o art. 3º do aludido Dec.-lei nº 271/67, o qual determinava que os loteamentos eram assemelhados aos condomínios, incidindo a Lei nº 4.591/64, já que o loteador era equiparado ao incorporador, e os compradores aos condôminos. E, além disso, esse dispositivo carecia de regulamentação, conforme exigido em seu parágrafo 1º, e ela nunca foi feita. A associação deve ser oriunda de manifestação de vontade, não podendo ser obrigatória, consoante o disposto no inciso XX do art. 5º, da Constituição Federal." STJ, 01/07/96

Loteamento - Associação de Moradores - Cobrança de Contribuições - Cuidando-se de simples loteamento, onde inexiste co-propriedade das denominadas partes comuns, em contraposição à propriedade individual, como parte inseparável desta última, inexiste condomínio, juridicamente considerado - Por tais razões não se aplicam ao caso as disposições da lei nº 4.591/64, por força do art. 3º do Dec.-lei nº 271/67, não apenas porque abrogado pela lei nº 6766/79, como ainda por não ser auto-aplicável tal dispositivo legal, porquanto a regulamentação determinada em seu parágrafo 1º jamais foi feita. Sendo a autora, ademais, mera Associação de Moradores, não pode obrigar aos residentes e proprietários, no loteamento, a ela se filiarem, nem impor-lhes contribuições, pois não se cuida, no caso, de obrigação "propter rem", mas simplesmente pessoal, de quem deseja associar-se ou manter-se tal" TJ-RJ, 07/01/97

"Ação objetivando a desconstituição de relação jurídica entre autor e réu. Prescrição. Inocorrência. Inexistência de condomínio ou de loteamento fechado, mas de mera associação de moradores. Possibilidade do associado desligar-se (Art. 5º, Inciso XX, Da Constituição Federal). Necessidade de prévia notificação (Art. 1.374 Do Código Civil)." 21/06/2000, TJ-RJ

"Associação vinculada a constituição de condomínio, na fase de incorporação. Ex VI do art. 5º, XX da C.F., e aceitável a dissociação, ressalvando-se, para evitar enriquecimento ilícito, ação indenizatória de direito comum, pela fruição de serviços efetivamente verificada." 10/03/2000, TJ-RJ

Modificações no empreendimento

"O loteador está sujeito às restrições que impôs aos adquirentes de lotes, não podendo dar aos remanescentes destinação diversa daquela prevista no memorial descritivo, pouco importando que a lei municipal superveniente permita a alteração pretendida." 20/06/2000, STJ

"CONDOMÍNIO FECHADO - AMPLIAÇÃO - VEDAÇÃO PELA CONVENÇÃO - NECESSIDADE DE CONSENSO ENTRE TODOS OS CONDÔMINOS. 1-Ainda que a legislação permita o desmembramento do terreno em número maior de lotes, o condomínio foi criado com apenas quatro unidades autônomas, cujo fracionamento é vedado pela Convenção. 2- Para afastar a proibição, necessária a concordância de todos os condôminos, sem a qual não é possível a alteração da Convenção, ainda que a legislação assim permita." 2/8/2000, TJ-DF

Vila de Casas

"Conjunto de casas de vila, com acesso por rua particular, pode regularizar sua situação e organizar-se em condomínio horizontal, com aplicação do artigo 8 da Lei 4.591/64. Precedentes." STJ, 11/10/1994

Fechamento de loteamento

Inconciliável o loteamento denominado "fechado" com o domínio público de certas áreas (vias públicas e áreas de lazer), pois o "fechamento" inviabiliza o uso, pelo público em geral, daquelas áreas, que são, por expressa definição legal, de uso comum do povo (art. 66, I, do CC)". 04/04/95, TJ-SP


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