Jurisprudncias Jurídico
Condomnio Fechado

Diviso das despesas

"COBRANA DE TAXA POR ASSOCIAO DE PROPRIETRIOS DE LOTEAMENTO URBANO. RECUSA DE PAGAMENTO POR QUEM NO QUER SER ASSOCIADO. POSSIBILIDADE. Inexistindo condomnio em sua configurao jurdica, admite-se que a associao formada com a instituio do loteamento, possa cobrar dos adquirentes dos lotes, a contribuio relativa aos servios de segurana e conservao de benfeitorias de uso comum, desde que nas escrituras de aquisio dos imveis conste a obrigatoriedade da participao na associao. A adeso ocorre com o negcio jurdico da compra e venda, condicionado a essa aceitao. Dessa forma, o adquirente j sabe que tem de suportar esse nus, e ao comprar o lote, manifesta a sua vontade positivamente, no sentido da participao associativa. Mas se o loteamento j estava de h muito estabelecido, os titulares dos lotes no podem ser constrangidos ao pagamento da taxa, visto ser inconstitucional a participao compulsria em associao, ainda que esta seja destinada a prestar servios que direta ou indiretamente os beneficiem. No caso dos autos, os prprios estatutos prevem que aqueles que desejem integrar a sociedade, manifestem a sua vontade, mediante termo de adeso. Inexiste lei obrigando ao pagamento dessa contribuio, em face da derrogao do D.L. n 271/67 pela Lei 6.766/1979, que disciplinou, totalmente, a matria relativa aos loteamentos urbanos, no sendo assim possvel invocar o art. 3 do aludido Dec.-lei n 271/67, o qual determinava que os loteamentos eram assemelhados aos condomnios, incidindo a Lei n 4.591/64, j que o loteador era equiparado ao incorporador, e os compradores aos condminos. E, alm disso, esse dispositivo carecia de regulamentao, conforme exigido em seu pargrafo 1, e ela nunca foi feita. A associao deve ser oriunda de manifestao de vontade, no podendo ser obrigatria, consoante o disposto no inciso XX do art. 5, da Constituio Federal." STJ, 01/07/96

Loteamento - Associao de Moradores - Cobrana de Contribuies - Cuidando-se de simples loteamento, onde inexiste co-propriedade das denominadas partes comuns, em contraposio propriedade individual, como parte inseparvel desta ltima, inexiste condomnio, juridicamente considerado - Por tais razes no se aplicam ao caso as disposies da lei n 4.591/64, por fora do art. 3 do Dec.-lei n 271/67, no apenas porque abrogado pela lei n 6766/79, como ainda por no ser auto-aplicvel tal dispositivo legal, porquanto a regulamentao determinada em seu pargrafo 1 jamais foi feita. Sendo a autora, ademais, mera Associao de Moradores, no pode obrigar aos residentes e proprietrios, no loteamento, a ela se filiarem, nem impor-lhes contribuies, pois no se cuida, no caso, de obrigao "propter rem", mas simplesmente pessoal, de quem deseja associar-se ou manter-se tal" TJ-RJ, 07/01/97

"Ao objetivando a desconstituio de relao jurdica entre autor e ru. Prescrio. Inocorrncia. Inexistncia de condomnio ou de loteamento fechado, mas de mera associao de moradores. Possibilidade do associado desligar-se (Art. 5, Inciso XX, Da Constituio Federal). Necessidade de prvia notificao (Art. 1.374 Do Cdigo Civil)." 21/06/2000, TJ-RJ

"Associao vinculada a constituio de condomnio, na fase de incorporao. Ex VI do art. 5, XX da C.F., e aceitvel a dissociao, ressalvando-se, para evitar enriquecimento ilcito, ao indenizatria de direito comum, pela fruio de servios efetivamente verificada." 10/03/2000, TJ-RJ

Modificaes no empreendimento

"O loteador est sujeito s restries que imps aos adquirentes de lotes, no podendo dar aos remanescentes destinao diversa daquela prevista no memorial descritivo, pouco importando que a lei municipal superveniente permita a alterao pretendida." 20/06/2000, STJ

"CONDOMNIO FECHADO - AMPLIAO - VEDAO PELA CONVENO - NECESSIDADE DE CONSENSO ENTRE TODOS OS CONDMINOS. 1-Ainda que a legislao permita o desmembramento do terreno em nmero maior de lotes, o condomnio foi criado com apenas quatro unidades autnomas, cujo fracionamento vedado pela Conveno. 2- Para afastar a proibio, necessria a concordncia de todos os condminos, sem a qual no possvel a alterao da Conveno, ainda que a legislao assim permita." 2/8/2000, TJ-DF

Vila de Casas

"Conjunto de casas de vila, com acesso por rua particular, pode regularizar sua situao e organizar-se em condomnio horizontal, com aplicao do artigo 8 da Lei 4.591/64. Precedentes." STJ, 11/10/1994

Fechamento de loteamento

Inconcilivel o loteamento denominado "fechado" com o domnio pblico de certas reas (vias pblicas e reas de lazer), pois o "fechamento" inviabiliza o uso, pelo pblico em geral, daquelas reas, que so, por expressa definio legal, de uso comum do povo (art. 66, I, do CC)". 04/04/95, TJ-SP


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